Tüketici Ve Perakendeci Gözünden İstiklal Caddesi
Türkiye’deki perakende sektörü ve cadde mağazacılığının, değişen tüketici taleplerinin yanı sıra ekonomik ve politik anlamda yaşanan olumsuz gelişmeler, geçtiğimiz yıllara göre azalsa da kentsel yenileme faaliyetleri, inşaat çalışmaları, değişen turist profili ve güvenlik gibi nedenlerden dolayı daha fazla etkilendiğini ve alışveriş caddelerinin cazibelerini yitirmeye başladığını gözlemliyoruz. Türkiye’nin en yoğun yaya trafiğine sahip alışveriş caddesi olan İstiklal Caddesi’nin geçtiğimiz yıllara göre toparlansa da olumsuz gelişmelerden etkilendiğini söyleyebiliriz.
Avrupa’da birçok ana cadde kamu – özel şirket veya gönüllü organizasyonların oluşturduğu yapılarla sistemli olarak yönetilirken, caddelerin ekonomik canlılığını yaşatmak ve cazibesini korumak adına planlar yapılmaktadır. Mülk sahipleri, belediyeler, gönüllü organizasyonlar veya profesyonel şirketler tarafından kurulan bu yönetim organizasyonlarının belirli görev alanları ve yetkileri bulunuyor. Bunlar; caddenin görsel ve bütünsel kimliğini sağlamak, tarihi dokusunu korumak, marka karması ve mağaza görsellerini yönetmek, etkinlik, kampanya ve aktiviteleri düzenlemek, cadde üzerinde perakende kiralamalarına aracılık etmek ve uygun lokasyon belirlemek, caddenin güvenlik, temizlik, trafik akışı gibi konularını yönetmek, belediye ve yerel yönetimlerle ilişkilerde aracılık yapmak olarak karşımıza çıkmaktadır. Caddedeki kiracı karması ise bahis dükkânı veya ofisi, kumarhane, gece kulübü, video veya DVD satan mağazalar, gazete bayii gibi kategorilerin mağaza açmaları yasaklanarak sağlanıyor.
Regent Cadde’si, Londra’nın West End bölgesinde bulunan ve profesyonel bir şirket tarafından yönetimi yapılan en büyük alışveriş caddelerinden biridir. Cadde, 1895 ve 1927 yılları arasında bugünkü adı Crown Estate olarak bilinen emlak geliştirme şirketinin kontrolü altında yeniden geliştirildi. Perakende ve ofis kullanımlarının yanı sıra, BBC’nin genel merkezi olan Broadcasting House, Langham Place’da bulunuyor. Cadde, yıl boyunca birçok etkinliğe ev sahipliği yapıyor ve bu süre zarfında trafiğe kapatılıyor. 2002 yılında, Kraliyet adına Regent Caddesi’nin çoğunun sahibi olduğu Crown Estate, caddede düşen mülk değerlerini yukarı çekmek amacıyla büyük bir yeniden geliştirme programı başlatmış, caddenin neredeyse tamamı restore edilmiş, çalışanlar ve alışveriş yapanlar için birtakım gastronomi bölgeleri oluşturulmuş ve caddenin giriş kapıları dönüştürülmüştür.
Mülk sahipleri ve belediyenin desteği ile cadde yönetimi yapan bir organizasyona en iyi örnek olarak ise Paris’te bulunan ünlü Champs-Élysées’ caddesi verilebilir. 1860’da bir araya gelen tüccarlar bir komite oluşturmuş, 1916’da caddeyi ticari olarak ileri götürmek adına bir dernek kurulmuştur. Komite kendini, caddenin eşsiz atmosferini artırmak için kamusal projeler yaratmaya, yetkili makamlarla görüşerek çalışma saatlerini uzatmaya ve özel etkinlikler düzenlemeye adamıştır. 90’lı yıllarda Champs-Élysées caddesinde sıkıntılı süreçler yaşanmış, boşluk oranları artmış ancak komitenin aksiyon almasıyla birlikte trafik akışının yönü değiştirilmiştir. 2011’den sonra flagship mağazaların açılmasıyla beraber eski cazibesini tekrar kazanmaya başlayan caddede Banana Republic, Levi’s, Hugo Boss, Abercrombie & Fitch ve Marks & Spencer heyecan verici yeni flagship mağazalar açan markalar arasında yer almaktadır. Değişen yeni yüzüyle cadde, 2017 yılına kadar Avrupa’nın en pahalı caddesi olma özelliğini korumuştur.
Türkiye’de ise Beyoğlu İlçesi’nde ilk kez 1985 yılında, arazi ve mülk değerlerinin azalmasını durdurmak ve yeniden canlanmasını sağlamak, mevcut ve yeni ticaret alanlarının gelişimini sağlamak, turist potansiyelini korumak, Beyoğlu’nu yaşanabilir bir kent haline getirmek için gerekli olan unsurlarla bağlantı sağlamak amacıyla kamu sektörünün öncülüğünde ana caddede faaliyet gösteren gönüllü bir organizasyon tarafından çalışmalar yapılmıştı. Bu organizasyon aynı zamanda İstiklal Caddesi’nin kimliği ve imajını koruyarak perakende gelişimi için yeni fırsatlar yaratmayı ve caddenin potansiyelini arttırmayı hedeflemişti. Günümüzde ise Türkiye’de ana cadde yönetimi yapan özel bir şirketin bulunmadığını, belediyelerin kendi bünyelerinde uyguladıkları programların yer aldığını söyleyebiliriz.
İstiklal Caddesi hem Türkiye’nin en yoğun yaya trafiğine sahip alışveriş caddesi olması hem de tarihi ve turistik yapıları içinde barındırması nedeniyle İstanbul denince akla gelen ilk caddelerden biridir. Cadde özelinde, arz ve talebi oluşturan gruplar olarak tüketiciler ve perakende yatırımcılarıyla iki ayrı anket çalışması yapılarak, “Cadde Yönetim” kavramı ile ilgili bu iki tarafın görüşleri alındı. Çalışmayla özellikle perakendecilerin bu kavrama olan bakış açıları ve beklentileri tespit edilmeye çalışılmıştır. Tüketici anketi, gayrimenkul ve perakende pazarı hakkında fikir yürütebilecek, genelde bu sektörde çalışan veya pazar hakkında bilgisi olan kişilerden oluşan 300 kişilik bir grup ile yapıldı. Perakende yatırımcı anketi ise Türkiye pazarında aktif olarak faaliyette bulunan yerli ve uluslararası perakendecilerin iş geliştirme departmanlarındaki 55 perakendeci tarafından cevaplandı. Anket sonuçlarında ise İstiklal Caddesi mağaza performansları, cadde yönetimine ilişkin beklenti ve değerlendirmeler yansıtılmıştır.
Elde edilen sonuçlar, tüketicilerin ve perakendecilerin cadde mağazacılığına bakış açılarını ortaya koyarken, değişen tüketici alışkanlıkları doğrultusunda tercihlerini nasıl şekillendirdiklerini göstermektedir. Buna göre, tüketicilerin alışveriş için yüzde 73 oranla AVM mağazalarını, caddeleri ise daha çok sosyal – kültürel aktiviteler için tercih ettikleri görülmüştür. Ulaşılabilirlik, otopark, marka karması ise AVM mağazalarının tercih edilmesindeki en önemli unsurlar olarak karşımıza çıkmaktadır.
İstiklal Caddesi özelinde yapılan tüketici anket sonuçları yalnızca yüzde 6’lık bir kesimin alışveriş yaptığını ve Beyoğlu’nun sosyal – kültürel aktivitelerden dolayı daha fazla ziyaret edildiğini gösterirken, son yıllardaki artan kentsel yenileme çalışmaları, değişen turist profili ve güvenlik nedenlerinden dolayı bu oranda da düşüş gözleniyor. Tüketiciler, yeni eğilimlere bağlı olarak İstiklal Caddesi’nde deneyim yaşayabilecekleri gurme restaurantlar, cafeler, galeri, sergi, müze ve butik mağazalar görmek istiyor.
Perakendeciler AVM mağazalarını kira seviyeleri, kontrat süreçleri ve binaların hukuki ve yapısal elverişliliği sebebplerinden dolayı avantajlı bulurken, cadde mağazalarını ise ortak alan giderleri, mağaza açılış kapanış saatleri ve kontrat süreçleri yönetiminden dolayı avantajlı bulmaktadır.
İstiklal Caddesi özelinde, perakendeciler de belirtilen sorunlara ek olarak kira seviyelerini tehdit olarak görmekte ve caddede mağaza açma iştahı olsa bile kontrat süreçlerinde mülk sahipleriyle yaşanan sıkıntılar, yapılarla ilgili her türlü hukuki ve fiziki işlemlerin lokal otoritelerle baştan sona birebir yönetilmesi mağaza açma süreçlerinde karşılaşılan en önemli problemler olarakbelirtilmektedir. Ayrıca caddede ödenen kiralarda ve kira para biriminde AVM ler gibi belirli bir kategorisel veya mağaza büyüklüklerine bağlı tutarlılık gözlemlenmemiş olması, caddede yatırım yapmak isteyen özellikle uluslararası perakendeciler için sorun teşkil etmektedir. Perakendecilerin yüzde 62.5’i İstiklal Caddesi’nin AVM’ler gibi profesyonel bir şekilde yönetilmesini istediklerini, yüzde 25’i kararsız olduğunu, yüzde 12.5’i ise istemediklerini ifade ediyor. Caddenin yönetilmesini istemeyen perakendecilerin çoğu çıkar çatışmasının çıkabileceğini düşünüyor.
Sonuç olarak, dünya örneklerinde olduğu gibi tüketici ve perakendecilerin ortak talep ve sorunlarına cevap verebilecek, caddedeki mağaza karması, etkinlik ve algıyı yönetebilecek, kira seviyelerinde tutarlılık yaratacak, belediye ve lokal otoritelerle ilişkilerde aracılık sağlayabilecek, kısacası caddelerde AVM yönetim tekniklerini uygulayacak bir cadde yönetim organizasyonu varlığının İstiklal Caddesi’nin varolan potansiyelini arttıracağı ve eski cazibesine ulaştırabileceği düşünülüyor.
Kentsel çalışmalar üzerindeki etkisi ile bilinen, Amerikan gazeteci, yazar ve aktivist Jane Jacobs’un 1961’de yayınlanan “Büyük Amerikan Şehirlerinin Ölümü ve Yaşamı” adlı kitabında “Bir şehir düşünün ve bu şehirle ilgili akla ilk gelen şey nedir? Caddeleri. Bir şehrin caddeleri ilginç görünüyorsa, şehir ilginç görünür, donuk görünüyorsa şehir donuk görünür” şeklinde dile getirdiği caddeler ve ait oldukları şehirlere kattıkları cazibe hakkındaki görüşüne katılmamak elde değil.Kentlerin en önemli canlılık unsurları olan caddeleri sadece ana caddeler olarak değil, ait oldukları bölgeleri de bir bütün olarak ele alarak şehre maksimum katkı sağlayan ekonomik bir fayda olarak görmeliyiz.
Yasemin Kaya Öztürk
Associate, Valuation & Advisory