Yeşil Bina Kavramı ve Çevresel Sürdürülebilirliğe Katkısı

Finansal raporların firmaların geleceğine dair yatırımcılara yeterli bilgi sağlayamaması nedeniyle yatırımcılar farklı bilgi kaynakları aramaya yönelmişlerdir. Finansal raporlamanın eksik bilgi sağladığı konusunda hemfikir olan yatırımcılar firmaların çevresel, sosyal, kurumsal yönetişim raporlarının, firmanın değerini ve geleceğini finansal raporlar kadar etkilediğini görmüş ve firmaların bu kapsamlarda bilgilendirme yapmaları gerekliliğini ortaya koymuştur. Böylelikle bir firmanın sürdürülebilir performansı üzerinde önemli etkileri bulunan çevresel(E), sosyal(S) ve yönetişim(G) uygulamalarının ön planda tutulduğu yeni bir yatırım teması doğmuştur. Dünya genelinde ESG (Environmental, Social, Governance) kısaltmasıyla kullanılmakta olup Sürdürülebilirlik Kriterleri olarak da adlandırabilmektedir. Bu seri kapsamında çevresel kriterler değerlendirmeye alınmıştır ve Şekil 1’de gösterilmiştir. Bu etkenlerin varlığı klasik ticari gayrimenkul algısını ortadan kaldırarak sürdürülebilir ve yenilikçi bir bakış açısı ile süreci değerlendirmeyi gerektirmektedir.

Şekil 1 : ESG açılımında çevresel kriterler.

Yeşil Bina Kavramı ve LEED

İklim değişikliğine bağlı olarak çevresel problemlerin artmasıyla birlikte 1990’lı yıllarda binaların çevresel etkilerini azaltmak amacıyla yeşil bina derecelendirme sistemleri yayımlanmaya başlanmıştır. 1990 yılında yeşil bina derecelendirme sistemlerinden ilki, İngiltere’de Yapı Araştırma Kurumu (BRE) tarafından ortaya konan Yapı Araştırma Kurumu Çevresel Değerlendirme Metodudur (BREEAM). BREEAM’in ardından LEED (Enerji ve Çevresel Tasarımda Liderlik) sertifikası yayımlanmıştır. Bu gelişmeler üzerine ülkeler kendi sertifikasyon sistemlerini yayımlamaya başlamışlardır. Almanya’da DGNB, Avustralya’da Green Star, Japonya’da CASBEE ve Türkiye’de B.E.S.T olmak üzere birçok sertifika sistemi ortaya çıkmıştır.

Dünya’da ve Türkiye’de en yaygın olarak kullanılan yeşil derecelendirme sistemlerinden biri LEED sertifikasyonudur. Amerika Yeşil Bina Konseyi (United States Green Building Council) tarafından oluşturulmuştur. USGBC misyonunu “Binaların ve bina topluluklarının tasarım, inşaat ve işletme şekillerini dönüştürerek; yaşam kalitesini artıran, çevresel ve sosyal açıdan sorumlu, sağlıklı ve refah bir çevre sağlamak ” olarak tanımlanmaktadır (USGBC). LEED, değişen çevre sorunları ve teknolojik gelişmeler doğrultusunda sürekli güncellenen bir sertifikasyon sistemidir.

LEED’in Bina Performansına ve Çevresel Sürdürülebilirliğe Katkısı

• %34 karbon emisyonlarında azaltım
• %11 su kullanımında azaltım
• %25 enerji kullanımında azaltım
• Her yıl 1.3 milyon tona eşdeğer kömür tasarrufu
• 80 milyon ton, sahalardan gelen atığın yönetiminin yapılması
• LEED sertifikalı binalarda sertifikasız ticari binalara göre ortalama %25 daha az enerji kullanımı

LEED’in Ekonomik Sürdürülebilirliğe Katkısı

• 1.2 $ milyar enerji tasarrufu
• 149.5 $ milyon su tasarrufu
• 715.3 $ milyon bakım onarım tasarrufu
• 715.3 $ milyon atık tasarrufu

LEED sertifikasyon sistemi, farklı proje tipleri için takip edilebilmektedir. Takip edilebilecek LEED kategorileri:

LEED BD+C (LEED Building Design and Construction): Yeni binalar için tercih edilen kategoridir. Bina tipolojisine göre; Yeni Binalar ve Büyük Renovasyonlar, Sağlık Yapıları, Kabuk ve Çekirdek, Data Merkezi, Konaklama, Depo ve Dağıtım Merkezi, Eğitim Yapıları, Ticari Binalar olmak üzere alt kategorilere ayrılmaktadır.

LEED ID+C (LEED Interior Design and Construction): İç mekanlar için kullanılan sertifika kategorisidir. Ofis, perakende ve konaklama işlevine sahip binalar bu kategoriye başvuru yapılabilmektedir.

LEED O+M (LEED Operation and Maintenance): Mevcut binalar için kullanılan sertifika kategorisidir.

LEED ND (LEED Neighborhood and Development): Mahalle ölçeğinde kullanılan sertifika kategorisidir.

LEED Homes: Az katlı (1-3 kat) ve Orta katlı (4-8 kat) konutlar için kullanılan sertifika kategorisidir.

LEED sertifikasyon sisteminde binaların sürdürülebilirlik kriterleri 9 ana kategori altında değerlendirilmektedir. Bu kategoriler; bütünleşik süreç yönetimi, yer seçimi ve ulaşım, sürdürülebilir araziler, su verimliliği, enerji ve atmosfer, malzeme ve kaynaklar, iç mekan kalitesi, tasarımda yenilik ve bölgesel öncelik kategorileridir. Her kategorinin altında belirlenmiş ön koşulların yerine getirilmesiyle ve takip edilen kredilerin tamamlanmasıyla birlikte kredinin karşılığı olan puan kazanılmaktadır ve kazanılan LEED sertifika seviyesi ile birlikte proje tamamlanmaktadır.

Yapılacak olan çalışmalar doğrultusunda kazanılan kredi sayısına bağlı olarak projeler;

• 40-49 puan LEED Yalın Sertifika,
• 50-59 puan Gümüş Sertifika,
• 60-79 puan Altın Sertifika,
• 80+ puan Platin Sertifika olarak değerlendirilmektedir. Alınabilecek en yüksek puan ise 110’dur.

2012 yılından beri hızla yükseliş gösteren yeşil bina kavramı, yükselen bir ticariyi faydayı da beraberinde getirmektedir. Dünya Yeşil Bina Konseyi’nin yapmış olduğu araştırma sonuçlarına göre yeşil binaların daha az işletme maliyeti olduğu, daha hızlı, daha yüksek değerlere kiralandığı ve satıldığı saptanmıştır. Yeşil bina sertifikasyonlarının yaygınlaştırılmasını sağlamak amacıyla devletler bu konu özelinde yönetmelikler çıkarmakta ve vergi teşvikleri ile süreci desteklemektedir. Türkiye Cumhuriyeti Ticaret Bakanlığı 2014-8 sayılı İhracatçı firmaların “Pazara Giriş Belgelerinin Desteklenmesi”ne ilişkin karar ile LEED sertifika bedelinin %50’si devlet tarafından karşılanmaktadır. 2014-8 sayılı karar ile data merkezi binaları, teknoparklar, üretim tesislerine ve ofis gibi binalarına LEED Sertifikası alınması konusunda, Türk firmalarının dış pazarda rekabet gücününün arttırılması hedeflemektedir. Destekleme gideri ise T.C. Ticaret Bakanlığı “Destekleme Fiyat İstikrar Fonu”ndan karşılanmaktadır.

ESG stratejisine yatırımcı ilgisi arttıkça LEED sertifikasına sahip binalar, performans karşılaştırmaları için anahtar gösterge sağlamaktadır. ESG taahhütleri çerçevesinde yeşil bina projeleri geliştirmek isteyen yatırımcılar, bölge ve bina özellikleri, raporlama ölçütlerine ve bir dizi değişken faktörlere göre farklı sertifikalardan da yararlanabilir.

Başak Erik, MSc

Consultant, Workplace and Sustainability

Project & Development Services

Cushman & Wakefield Türkiye